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リノベーション済み物件は何故割高なのか?知らないと500万円損するよ!

 
  2018/03/15
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『趣味を仕事に』をテーマに活動中のフリーランスアートディレクター。趣味のインテリア、デザイン、カメラマンをメインに自分の『価値』を使って仕事をしています。このブログでは未来の働き方を考えて、如何にして好きなことだけで生きるための方法や自分の仕事のこと、日々思うことを書いています。
最近、一般にもだいぶ浸透してきたリノベーションですが、大きく分けると3パターンあります。実はその中には仕組みを知らないと数百万円も損してしまうものが混ざっていますので注意が必要です。

3つのパターンとは?

全部1からやるフルリノベーション

マンションの内装の全てを壊したスケルトンという状態にして、間取りだけじゃなく配管など見えない部分も新品に交換できる全て1から始めるパターン。

 

一部を残したリノベーション

中古の状態で使える部分は生かしつつ、見た目のデザイン、間取りや配管など設備の劣化が気になる部分だけをリノベーションするパターン。

もう既に出来てるリノベーション済み物件

不動産業者やリノベーション業者が過去の事例や経験から人気のインテリアデザインを作ってから販売するパターン。

 

このように一言でリノベーションと言っても全く違う性質のパターンがあるわけですが、それぞれのメリットデメリットを確認してみたいと思います。

 

フルリノベーション

メリット
水まわりや間取りなども全て自分の思い通りのやり方で好きなように作ることができる。
自分に合わせた作りなのでムダが少ない資産価値が上がる場合もある。

デメリット
全てを自分で決めなければいけないので好きじゃないと面倒
費用はやや高め

部分リノベーション

メリット
使える部分をうまく利用できるので費用が抑えられる

ある程度自分に合わせた作りなのでムダが少ない

デメリット
部分的に残すのでその部分の劣化具合などしっかり確認が必要
100%思い通りにいかない可能性がある。

リノベーション済み

メリット
内見の時点で完成が見れるので生活の想像がしやすい
ローンなどの手続きが楽
一般的な使いやすさを計算して作られている

デメリット
自分のオリジナルではないのでベストのものとは言えない
元の物件価格が分からないので販売業者は価格を上乗せして売っている

 

んん!?
ちょっと待った?どういうこと?

リノベーション済み物件を少し深堀してみよう。

先ほどのメリットは「購入する人のメリット」を書きましたが、反対にリノベーション業者の目線で考えてみると違ったものが見えてきます。

リノベーション済み物件を販売する業者のメリット

・素人の意向を聞かなくて済むので工期を短縮できる。
・インテリアを見せればイメージが湧くので契約に持っていきやすい。
・利益を最大化するため素材選びをコストで管理できる。

 

リノベーションにかかる費用には相場がありますが、このように効率を最大化して、費用を抑えられるのです。それはそれでWin-Winの関係になるのですが、問題は費用がこだわったフルリノベーションと同等の価格で販売している事です。

実例で比較すると儲けのカラクリが!

リノベーション済みマンションが高額だった

僕の自宅マンションが中古で1,380万円とフルリノベーション850万円で合計2,230万円だったのですが、同じそのマンションでリノベーション済み物件が販売されていましたが、価格は2,480万円でした。

僕の住んでいるマンションで条件の良い部屋は「最上階」「東南向き日当たり良好」「角部屋」が揃った僕の自宅なので物件価格が高いということは無いと考えられます。

フルリノベーションよりも高額だったあり得ない数字

百歩譲って物件価格は同額の1,380万円だとしても50㎡で1,100万円のリノベーションは高額すぎる数字です。僕自身それなりに費用をかけて850万円だったのでリノベーション済物件ではあり得ない数字なんです。70㎡でかなり好きなことやって1,100万円くらいなはずです。

せいぜい700万円くらいなはずですので、本来は2,080万円以内で販売出来ているはずなのですが、その地域の相場に合わせている模様。。もう一度言いますが、売り出し価格は2,480万円です。誤差はあるとは思いますが、そこには400万円ほどの利益が出ていると予想できます。

手数料も上乗せして支払わなければいけない

さらに、不動産会社の利益は手数料は物件価格の3%+6万円と定められているようです。
となると、僕の場合1,380万円だから不動産会社への支払は47万4000円となります。今回のリノベーション施工済みだと総額の2,480万円からなので80万4000円まで利益が跳ね上がります。リノベーション済み物件って売れると業者にはすごいメリットがありますね!

今回のケースは本来よりも約500万円ほど価格の差を作り上げていることになります。
知らぬが仏でございます(^o^;

さいごに

今回あげた例が極端に利益追求型の不動産会社だったのかもしれませんが、リノベーション済み物件には、我々消費者には全く関係のない中抜きが過ぎる業者が混ざっていることをお忘れなく。自分でやったほうが安くて便利で楽しいですよ☆

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