こんにちは。自分の好きな事（インテリア、デザイン、一眼レフカメラ）を仕事にしている崇島亮です。

前回までのあらすじ

武蔵小杉の地価上がりすぎて再開発前から住んでいた人は良いなあと思ったんで、タイミング、アクサス、パブリック、ヒストリーの4つのキーワードからムサコみたいになりそうな街探して地価上昇予測ランキング作りました。

カギは官民の融合とタイミング

発展する第一条件として、その市や区が何を考えているのかということに尽きると思います。武蔵小杉のある川崎市は、川崎駅をメインに、第2の開発都市に新百合ヶ丘と溝ノ口を、そして第3の開発都市として武蔵小杉を設定していました。そして民間の大型資本とタッグを組み発展を実現したのです。このように、その地域がどうなっていくか、どうしようと思っているかのタイミングを捉えられるかがポイントという訳です。

2線交差するアクセス環境

近年発展してきた都市には、ある特徴が存在します。武蔵小杉駅は東急東横線、目黒線、JR南武線、JR横須賀線の４線、二子玉川駅と溝の口駅は東急田園都市線、大井町線の2線、さらに溝の口にはJR南武線の武蔵溝ノ口駅があります。渋谷、新宿などのターミナル駅や空港へのアクセスに有利な街は、当然発展のポテンシャルが高いと言えます。

公共事業（パブリック）が風を起こす!

2010年に当時の石原東京都知事が推進した羽田空港の国際線新ターミナルがオープンし、国内線中心だった羽田空港が国際線を利用出来るようになり、羽田へのアクセスが有利な街の価値が上がり始めたようです。羽田空港へ1回乗り換え1時間圏内の武蔵小杉も該当します。その他にも、みなとみらい地区の再開発、2013年の東横線、東京メトロ副都心線乗り入れなどにも該当します。 国や市区町村が進める1つの方針から思わぬ特需が生まれる場合があるかもしれません。まさに風が吹けば桶屋が儲かる。

歴史（ヒストリー）から学べ！

戦後日本の近代経済発展は、1950年代~70年代までの期間、物の需要から製造業が主な成長産業でした。高度経済成長ですね。 大規模な工業地域が次々と現れました。その後、日本は経済発展を遂げ世界第２位の経済大国へ。裕福になった日本は物価も上昇。人件費が高騰しコストを安く抑えるため製造業は次第に海外へ。 そして残された広大な土地は再開発され、今の商業施設や住宅地へと変わっていったのです。 関東では京浜地区（東京ー横浜間）が有名で、その中心は川崎。再開発を成功させた武蔵小杉駅周辺もその一部。 昔と今の時代性を鑑みて、これから来る時代を読み取れば、答えが見えてくるはずです。

地価上昇予測ランキング！

第5位　武蔵小山駅

出典：東急電鉄

セレブ達が集まる品川区と目黒区にまたがるこの町はどこか庶民的。若者からお年寄りまで、人が集まり活気のあるこの駅には800mからなる「武蔵小山商店街パルム」が顔の、もう一つのムサコ。昔ながらのいい町ですが、一部が建物の老朽化と東京都の「しゃれた街並みづくり推進条例」に基づく再開発計画に指定されました。今は一部ですが、年を追うごとに老朽化が進みますので、大規模再開発の可能性もありえる人気エリア。

”武蔵小山商店街パルム”

第4位　北千住駅

日比谷線、千代田線、常磐線、伊勢崎線、つくばエクスプレスと、なんと5路線を有する下町ビッグタウン。メインロードから広がる商店街には下町情緒あふれる個人商店も多数。金八先生の舞台としても有名。北千住駅前はそれなりに整備されてきましたが、規模に対して古い建物も多くまだまだ未開発。ポイントは2016年に閉店する「イトーヨーカドー1号店」と「トポス」跡地にそれぞれタワーマンションを建設予定。広大な商業地帯が発展の可能性を感じさせます。

”宿場町商店街”入り口

第3位　菊名駅

出典：東急電鉄

東急東横線の特急豪華メンバー（渋谷↔︎中目黒↔︎自由が丘↔︎武蔵小杉↔︎菊名↔︎横浜）に名を連ねるが、菊名だけは未だ発展していないラストフロンティア。実は渋谷まで20分、横浜まで6分のアクセス好立地。近年発展し続ける新横浜からも徒歩圏内。横浜線との交差駅でもある。2016年現在、地元住民しか知らないくらい密かにバリアフリー化の工事を行っている注目の駅。長い目で見たら上昇条件の揃う案パイ物件！

これ以上寂れようがない”菊名駅西口”ラストフロンティア

第2位　泉岳寺駅

品川から田町にかけて広大な空き地がある事をご存知でしょうか。旧田町車両センター跡地です。2020年東京オリンピックが行われるため国の「国際戦略総合特区」に指定されました。国際拠点都市を作ろうというわけ。そして、この地には山手線40年ぶりの新駅が出来る予定。その品川と田町の間に位置するのが泉岳寺駅なのであーる！

さらに、お隣の品川駅は、羽田空港からほど近く、リニア中央新幹線が開通予定で始発駅になるとの事。今は藪蕎麦よりも存在感のない地下鉄駅だが、発展するのはもう決定。
しかし、元々高めなのでお金がある人や不動産投資する方には良いのでは?

都会の一等地に、驚きのスペースが！

第1位　綱島駅

出典：東急電鉄

時価総額世界第一位のApple社が日本初の研究施設（アジア最大級の研究開発拠点）を設ける予定の選ばれし地。綱島駅徒歩10分にポッカリ空いたパナソニック携帯電話工場跡地へ「綱島TDC計画」（カッケー！！）として工事が行われています。完成は2016年12月を予定しています。
そして、もう一つは、2018年に完成を予定している新横浜へとつながる相鉄・東急直通線が開通予定。新駅「新綱島駅」が出来ます。新駅ができた場所の地価は一気に上がります。可能性どころか、もう地価がじんわり上がりつつある綱島周辺は再開発が進むにつれて上昇率がすごいことになるかもしれません。確実に最新のスマートシティとして変貌を遂げるでしょう！急げ！！

綱島TDC計画、始動！もう出来てる！？

注）個人の見解なので上がるとは限らないし、あと、知らないもっとスゴイ地区があったとしても責任は全然とりません。